Vender un piso tiene costes que conviene conocer antes de fijar el precio, porque salen de lo que cobras. Estos son los principales gastos del vendedor en España, cuándo se pagan y cómo prepararlos. Es una guía general: cada caso tiene sus particularidades y la parte fiscal conviene revisarla con un asesor.
¿Quién paga la plusvalía municipal y cuándo?
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento y, en una compraventa, lo paga el vendedor.
- Desde la reforma de finales de 2021, si vendes por menos de lo que compraste no hay que pagarlo, aunque sí hay que declararlo y acreditarlo.
- Si hay ganancia, se calcula con el método que te resulte más favorable: el objetivo (a partir del valor catastral del suelo y los años que has tenido la vivienda) o el real (sobre la ganancia efectiva).
- El plazo para presentarlo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿Cuánto IRPF se paga al vender un piso?
Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que se declara en la renta del año siguiente y tributa en la base del ahorro, con tipos progresivos.
Para calcular la ganancia no se usa solo el precio de compra y el de venta: se suman al coste de compra los gastos e impuestos que pagaste entonces y las mejoras hechas en la vivienda, y se restan del precio de venta los gastos de la venta. Guarda las facturas de reformas.
Hay situaciones que pueden dejar la ganancia exenta, como reinvertir el importe en tu nueva vivienda habitual o vender tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años. Tienen requisitos concretos, así que conviene confirmarlos antes de vender.
¿Quién paga la notaría y el registro?
Salvo que se pacte otra cosa, la ley reparte los gastos de la escritura así: el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y su inscripción en el Registro. En la práctica, muchas operaciones acuerdan otro reparto; lo importante es dejarlo por escrito en el contrato de arras.
¿Qué pasa si el piso todavía tiene hipoteca?
Si el piso tiene hipoteca, se cancela con el dinero de la venta el mismo día de la firma. Pide al banco con tiempo el certificado de deuda pendiente y pregunta si tu préstamo tiene comisión por amortización anticipada. Además de pagar la deuda, la hipoteca debe cancelarse también en el Registro, con su propia escritura.
¿Es obligatorio el certificado energético para vender?
Es obligatorio para anunciar y vender una vivienda, y la calificación debe aparecer en los anuncios. Lo emite un técnico tras visitar el piso y hay que registrarlo en la comunidad autónoma. Encárgalo al principio, no la semana de la firma.
¿Quién paga el IBI y la comunidad en el año de la venta?
- IBI: lo paga quien es propietario el 1 de enero. Es habitual pactar que el comprador te devuelva la parte proporcional del año.
- Comunidad: necesitarás un certificado del administrador de que estás al corriente de pago. Sin él, no se puede firmar la escritura.
¿Cómo se pactan los honorarios de la inmobiliaria?
Si vendes con una agencia, sus honorarios deben estar pactados antes de empezar. Con nosotros quedan firmados por escrito desde la primera reunión, sin letra pequeña.
¿Qué documentos necesito para vender mi piso?
- Escritura de compra y nota simple actualizada.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad.
- Certificado de deuda pendiente, si hay hipoteca.
- Facturas de reformas importantes, para calcular bien la ganancia.
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